新房收房手续及流程详解

对大多数人来说，买房并不容易。随着买房的日子越来越近，买房者应该在梦中开怀大笑，尤其是那些买了第一手房子的人。然而，边肖提醒我们，在向开发商购买房屋时，我们必须小心防止后期的纠纷。让我们来看看新二手房的购买过程和各种各样的问题。

第一，新房要符合什么条件？

按照规定，开发商交付商品房必须具备以下条件:

1、建设工程质量监督机构验证合格

商品房一般由其所在区、县建设工程质量监督站进行检查，并出具书面证明证明其是否合格。如果合格，还必须说明质量等级，如合格和优秀。

2.住宅楼所属的建筑必须获得住宅交付许可证。

住宅建筑所属的建筑需要取得市或区住房和土地管理局颁发的住宅交付许可证。无证房屋不准交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。你可以登入房屋委员会的网站查阅。

3.取得新建商品房房地产证(大额产权证)

事实上，只要获得“大型生产许可证”，就必须满足第1条所列的一两个条件。如果没有"大型生产证书"，开发商就无法办理房屋交付手续。如果开发商提前将房屋交付给买方并交出钥匙，买方应拒绝接受。

许多购房者在开发商的房屋不符合合法交付条件时提前进入房屋进行装修，当交付期限届满时，开发商未能交付符合合同规定标准的房屋。或者匹配不到位；或质量问题或财产纠纷；或者部分费用未支付，导致无法按时取得住宅交付许可证和商品房房地产证。

此时，购房者只能进退两难:退房时，已经投入了大量的装修资金和时间、精力；如果你不回来，生活中会有很多不便，或者你根本无法生活。此外，即使你要求退房，买方也不能要求开发商赔偿所有的经济损失，因为买方也有过错，也应该对早期装修造成的损失承担一定的责任。因此，在购买房屋时，有必要检查开发商是否符合上述条件。

二。交付新房的一般程序

交付新房的一般程序

1.通知

取得商品房房地产证后，开发商应书面通知买受人在约定时间内验收并交付房屋。开发商同意的收回期限一般在发出接收通知后30天内。根据有关规定，如果买受人未能在约定时间内到指定地点办理相关手续，一般认为开发商已将该房屋实际交付给买受人使用。

2.接受

购房者应按照购房合同约定的标准逐一验收房屋工程及配套设施的质量，并做好记录。同时，不要忽视对房屋产权明晰度的检查和核实。

验收时，开发商应主动向买方出示建设工程质量检验证书和商品房房地产证。开发商不表态，购房者可以拒绝验收，开发商承担责任。

3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅质量保证和住宅使用说明书制度实施规定》等相关法律法规，商品房交付使用时应提供住宅质量保证和住宅使用说明书。法律规定，“住宅质量保证书”是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预售合同和销售合同的补充协议，与合同具有同等效力。开发商应按《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。开发商不提供，购房者可以拒绝签署房屋交接书。商品房出售后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中注明委托单位；《住宅使用手册》应说明住宅各部分(构件)的结构、性能和类型、性能和标准，并提出使用中的注意事项。

4.签署房屋移交书

购房者对房屋及其产权进行检查，认为符合合同规定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同规定的，应做好记录，并要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合房屋移交标准，然后签署房屋移交文件。

三、业主应注意住房的要点

业主接收房屋时应注意的要点

1.在验房前，如果开发商要求付款或签署文件，业主一定不允许，否则业主在验房过程中发现的质量问题只能自己付款解决。

2.如果开发商提出代表开发商办理产权证，业主可以拒绝，因为产权证的业主可以自己办理。如果将产权证交给开发商，业主必须向开发商支付代理费。

3.房子钥匙必须在房子之前收集。

购房者在验收房屋、领取住宅钥匙和办理入住手续前，不得签署《住宅钥匙收条》。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)的规定，“交钥匙”是指房屋交付使用。因此，在收到房屋钥匙后，开发商将只承担房屋质量的责任，而不承担逾期交付的压力。

4.房屋检查中发现的质量问题必须白纸黑字写在纸上。开发商的口头承诺是不可接受的，而在房屋问题的背后，必须明确规定开发商承诺的结算时间，让业主别无选择，只能在开发商之后无限期拖延。

5.关门时必须仔细检查的文件。律师表示，在正常交付过程中，业主应检查以下文件:

房地产开发商必须取得《建设工程竣工备案表》，这是强制性的。

二是建设部《商品房销售管理办法》要求的“两本书”——“质量保证书”和“使用说明书”，交付时开发商应提供。

第三:开发商已从认可的专业测绘单位获得该区域的实际测量数据，查看是否与采购合同中的约定有任何不符，以便尽快解决问题。

四、逾期交付房屋能否先收到房屋再追究责任？

先收房后迟交能追究责任吗？

没有必要担心开发商会迟交房子，一旦房子被接管，开发商将不再承担违约责任。原因如下：

3.房屋验收与开发商逾期交房责任追究之间没有明确的先后顺序，也没有法律规定房屋验收后不能追究开发商的违约责任。

第二，在开发商逾期交付房屋且没有免责条款的情况下，是否以及何时追究开发商的违约责任完全是购房者自己的权利；

第三，除了购房者明确放弃外，接管房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。当然，开发商的违约责任受到诉讼时效的限制，购房者应在开发商实际交付之日起两年内主张自己的权利。

五、哪些条件可以检验出来？

我可以在什么情况下结账？

由于买卖过程中的一些不规范操作，以及开发商在资金和项目进度方面的问题，退房事件时有发生。购房者在什么情况下可以退房？

1.延迟交付房屋

这种情况是买家目前可能遇到的一种情况。当开发商和买方在合同中约定交出房子时，他们在得到开发商的入住通知时被耽搁了。一般来说，开发商交付房屋的时间不能超过3个月，买家可以要求开发商退房并双倍返还定金或支付房价利息。

2.开发商缺乏“证明”导致合同无效。

目前，开发商必须有完整的证书，才能出售他们在盖楼的房子。如果开发商的证明不完整，那就是非法的，与买方签订的合同也是无效的。由于这是一个无效的合同，买方应腾空房子空和开发商应退还房价由买方支付。

3.开发商未经买方同意改变了设计。

在买方和开发商签订的合同中，一般都同意开发商在改变设计之前必须征得买方的同意。否则，开发商构成违约，买方有权退房。未经买受人同意，开发商改变房屋类型、朝向、面积及其他相关设计的，买受人可以根据合同要求开发商退房。

4.无法获得贷款。

签订本合同时，除一次性付款或分期付款外，对商业贷款或公积金贷款有约定。如属公积金贷款，发展商须发出有关资料，并提交公积金收款部审核。如果发展商提供的资料显示他们不具备公积金贷款的条件，而买家又不能取得公积金贷款，买家可以要求退房。

5.无法获得产权证

由于开发商的原因，买受人无法在合同约定的期限内取得产权证。如果条件同意，买方可以要求取消购房。此外，由于过去几年一些房地产经营不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致这些房产的买家在入住多年后无法取得房产证，买家也可以要求退房。

6.住房面积误差超过3%

目前，如果房屋交付时的实测面积与签订合同时的暂测面积误差在3%以内(含3%)，法院将不支持买受人退房的要求。如果面积误差率超过3%，买方要求退房并要求退还利息，法院将判决买方胜诉。

7、房屋质量不合格

不合格的房子是房子的“硬伤”。这种情况，首先，开发商很难拿到“竣工备案表”，无法交出房子。或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量确实不合格的。据报道，到目前为止，北京(房地产)法院还没有决定拒绝房子，因为质量不合格的房子。

8.房子的质量严重影响了它的使用。

根据人民法院刚刚发布的《商品房买卖合同纠纷司法解释》，法院还将支持买受人退房的请求，并要求开发商赔偿因房屋质量问题对正常住宅使用造成的严重影响而造成的损失。人们普遍认为，房屋的质量问题严重影响了正常的生活使用，主要是由于房屋被占用后室内空气质量差空以及室内噪音影响了生活等原因。

9.开发商抵押了房子

如果开发商在出售房屋之前抵押了房屋，或者在出售给买方之后将房屋抵押给另一个人，买方可以在退房后要求退房。